Читайте наши новости

2016-02-04
Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?
Начать, наверное, стоит с того, что гражданское законодательство не знает понятия «страховой депозит». Это определение выведено практикой и понимать под ним стоит внесение нанимателем некой суммы (на практике, чаще всего, равной одной месячной оплате за квартиру), которая в случае порчи арендованного имущества, неоплаты коммунальных счетов и т.д. будет удержана наймодателем для покрытия возможных убытков. В случае отсутствия подобных убытков, претензий у сторон друг к другу по поводу исполнения обязательств по договору найма «страховой депозит» должен быть возвращен нанимателю.

«Страховой депозит» и залог

При этом не стоит путать и смешивать понятия «страховой депозит» и «залог». И хотя на практике эти понятия зачастую признаются тождественными, это далеко не одно и то же. Залог является одним из способов исполнения обязательств. Согласно ст. 329, 334 ГК РФ, кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед третьими лицами получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство. То есть залог может быть внесен нанимателем (залогодателем) наймодателю (кредитору) в счет обеспечения исполнения принятого на себя обязательства.

Самый очевидный пример: наниматель берет на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за квартиру и при этом передает некую сумму в залог наймодателю с тем, чтобы в случае невнесения арендной платы его обязанность по оплате была исполнена на счет суммы, переданной в залог. Таким образом, при подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение залога (например, в размере месячной оплаты) с тем, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания нанимателя.

Что может быть обеспечено страховым депозитом?

«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения) исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.

С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.

Основные спорные моменты и способы их разрешения, связанные со страховым депозитом

Подведем итог. На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата). Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу наймодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.

Чаще всего, если внесен залог, то последний месяц не оплачивают, жертвуя залогом. При этом не происходит нарушение прав сторон по договору.

Но если в договоре предусмотрен только залог, которым пожертвовали в счет оплаты последнего месяца, то за счет каких денежных средств возмещать причиненный ущерб, неоплаченные коммунальные счета, интернет, телефон и т.д.? Соответственно, разумнее всего предусматривать оба этих правовых института в договоре найма. Но очевидно, что внесение сразу нескольких сумм, да с учетом риэлтерской комиссии, может быть просто неподъемным для многих наймодателей, и в этих вопросах необходимо искать компромисс.
2016-01-26

Правительство продлит программу бесплатной приватизации жилья в России до 2017 года, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на слова министра строительства и ЖКХ Михаила Меня.

На данный момент срок окончания программы — 1 марта 2016 года, таким образом, его увеличат еще на год. По словам Михаила Меня, в марте 2017 года будет принято окончательное решение по поводу бесплатной приватизации. Накануне премьер-министр Дмитрий Медведев выступил против того, чтобы бесконечно сдвигать сроки завершения программы.

Сейчас программа бесплатной приватизации решает в том числе проблемы детей-сирот, получающих жилье, и граждан, которые должны переехать из аварийного и ветхого жилья. После окончания программы, по словам премьер-министра, эти категории граждан сохранят за собой право на бесплатную приватизацию.

2016-01-25
Заказать выписку из ЕГРП в Агентстве недвижимости "СПАРК"– значит избежать очередей, поездки в МФЦ, сэкономив своё время и быстро оформив документы в комфортной обстановке. Вы можете получить выписку из ЕГРП на квартиру, комнату, дом, земельный участок, помещение и другие виды недвижимого имущества.

В ЭЛЕКТРОННОМ ВИДЕ без печати Росреестра. 
Срок изготовления: 15 -30 минут
Доставка: на Вашу электронную почту, или лично
Стоимость 100 рублей (включает в себя госпошлину).
Мы с удовольствием ответим на все Ваши вопросы по тел. 8-951-641-92-52
2016-01-22
Бесплатная приватизация жилой недвижимости продлится очень недолго. 
Оформить в собственность государственное или муниципальное жильё можно лишь до 1 марта 2016 года.
2016-01-22

Для владельцев долевой собственности (№391-ФЗ от 29.12.15)

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2011, N 1, ст. 47) следующие изменения:

1) пункт 1 статьи 24 изложить в следующей редакции:

"1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце втором настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.";

2) пункт 3 статьи 24.1 дополнить абзацем следующего содержания:

"Сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению."

2015-08-17

 

С 17.08.2015 Сбербанк снижает ставки по ипотеке на 0,5 п.п.

по

 ипотечным программам (за исключением «Военная ипотека» и «Нецелевой кредит под залог недвижимости»):

o   Ипотека с господдержкой – 11,4%

o  Акция для молодых семей –от 12,5%

o  Приобретение готового-строящегося жилья –от 13%

o  Загородная недвижимость –от 13%

o  Строительство жилого дома –от 13,5%

2015-08-14

Через 5 лет будет запрещено распоряжаться землей,

границы которой не уточнены.


С 1 января 2018г. в России устанавливается запрет на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ.

Нововведение утверждено распоряжением РФ № 2236-р «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество т сделок с ним».

Один их пунктов так называемой «дорожной карты» гласит следующее:

«Установление с 1 января 2018г. запрета (без исключений) на распоряжение земельными участками, в отношении которых отсутствуют сведения о местоположении границ»

Иными словами, если в установленном законом порядке до 01.01.2018г. не будет проведено межевание (с координированием границ) земельного участка, то им нельзя будет распоряжаться (продать, подарить, обменять и т.д.) вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности или нет.

Землепользователям, которые поставили участки на кадастровый учет без межевания

(это было возможно до 2008г.), необходимо будет сделать межевание, тем самым уточнив границы земельного участка, и направить данные в орган кадастрового учета.

В Кадастровой палате области отмечают, что сегодня постановка на учет объекта недвижимости занимает 20 рабочих дней, после чего собственнику выдается кадастровый паспорт. Если подать заявление в электроном виде (через портал Росреестра), то заявление будет рассмотрено в течении 10 рабочих дней. Сроки электронного взаимодействия сокращены вдвое с 1 марта по всей России.

2015-06-30

СБЕРБАНК Ставки снижены

Изменение условий по ипотечному кредитованию с 01.07.2015 г

  

1. Снижаются процентные ставки на 1п.п. по продуктам:

  

* " Приобретение готового жилья"

* "Приобретение строящегося жилья"

* "Строительство жилого дома"

* " Загородная недвижимость"

* "Жилищный кредит на рефенансирование"

 

2. Увеличивается минимальный размер кредита до 300 тыс. руб.

ко всем продуктам за исключением " Нецелевого кредита под залог недвижимости"

 

2015-06-23

Мелкие страхи продавцов, мешающие агентам.

Понятно, что собственники квартир довольно часто чего-то боятся. Особенно, если учесть наш информационный фон, где в основном грабят, убивают, мошенничают и обманывают. Это как на самолете летать: если самолет упал, то об этом все пишут, а если долетел - это норма. Вот и боятся люди летать, хотя аварии со смертельным исходом происходят в основном не  в авиа, а в автокатастрофах.
Так же и со сделками. Боятся люди, не доверяют риелтерам. Слишком уж дурная о них слава ходит ;) Но боятся люди часто не того. Бояться надо, пока агента не выбрал. А если уж выбрал - а выбирать надо тщательно - то бояться уже не надо, а надо всячески его слушаться и помогать. Потому что он уже ВАШ. Ваш представитель, отстаивающий ваши интересы. Если сомневаетесь, то лучше ищите другого.
Итак, если вы уже выбрали себе агента, то ему необходимо качественно, выгодно и быстро оказать вам услугу. Для этого нужна ваша помощь и содействие. Но тут как раз довольно часто включаются какие-то страшилки или элементы недоверия, которые мешают работать. Какие именно? Вот какие:
1) Продавец боится заключать договор. 
Не буду мусолить эту тему, о ней уже говорено-переговорено много. понять нужно одну вещь: договор нужен не только и не столько агенту, сколько продавцу. Это просто инструмент продаж. Хотите лишить агента инструмента - ваше право. Это как плотника молотка лишить и потом требовать хорошо забитых гвоздей.
2) Продавец боится отдавать свои документы.
В общем-то раньше документы забирали у клиента в 100% случаев. Старожилы рынка помнят. Сейчас забирают реже. Они в общем-то не очень нужны. Разве что для сбора документов под сделку. Чего тут бояться - непонятно. Боятся обычно того, что документы могут не отдать или что-то намухлевать. Товарищи! При современной регистрации все сделки уже давно можно регистрировать без оригиналов или по выписке из ЕРГП. Ваши документы - всего лишь бумажки. Главное - электронаая запись в реестре. Что подтверждает новая форма свидетельства о праве собственности 2015 года - листок А4 без степеней защиты.
3) Продавец боится отдавать ключи.
Это может быть обоснованно, если в квартире ценные вещи. Но если ценных вещей в квартире нет - отсутствие оперативного доступа мешает своевременно проводить показы объекта. Приходится ждать, когда собственник придет с работы (летом - приедет с дачи) и сможет отворить дверь покупателям. Это очень неудобно агенту и покупателю. Агент вместо того, чтобы пларировать показы с покупателем занимается теи, что бесконечно созванивается со своим клиентом - продавцом и подстраивается под его расписание, потом опять созванивается с покупателем и согласует эти вопросы с ним. Муторно и неэффективно. Следствием этого становится потеря  некоторой части клиентов-покупателей.
Хотя понятно, что если люди в данный момент в этой квартире живут, то ключи агенту не отдаются. Я имею в виду свободные от проживания квартиры.
4) Продавец боится вешать банер на балконе (окне).
Не хотят некоторые продавцы, чтобы соседи знали, что они продают квартиру.  Причины могут быть разные. Но смысл в другом: если вы продаете квартиру, то как раз соседи и местные жители должны об этом знать в первую очередь! Потому что это потенциально самая заинтересованная в вашей квартире часть населения. Лишаете агента этого инструмента - сами себе вредите.
5) Продавец хочет присутствовать на показах квартиры.
Это недоверие. Не доверяете агенту  - не нужно к нему обращаться. Ищите того, которому доверяете. Присутствие продавцов в квартире во время показов очень часто мешает хорошим агентам полноценно провести этот показ и заинтересовать покупателя. Особенно, если продавец пытается все сделать и презентовать самостоятельно, перебивая агента и вставляя ненужные фразы, которые якобы должны расположить покупателя к приобретению его квартиры. Даже, если продавцы в данный момент в квартире проживают, лучше всего на время показа им пойти погулять или сходить в гости. В крайнем случае молчать и выполнять инструкции агента.
Оговорюсь, что все эти пункты применимы в том случае, если вы агенту доверяете и считаете его профессионалом. Если вы его таковым не считаете, то непонятно зачем он вам нужен вообще.

Это всего лишь несколько моментов на начальном этапе сделки, еще без стадии активных переговоров, авансов и подписания договора. Первые шаги, так сказать. Пусть эти первые шаги будут для всех участников сделки легкими и результативными :)
Удачи! 

2015-06-04

Появилось новое предложение от Сбербанка по ипотеке со ставкой 11 % годовых, смотрите в наших документах на странице в ВК:

http://vk.com/agentstvo_spark

Перейти в заявки
Отправить заказ
Очистить заявки
Свернуть
Имя:
Телефон:
Email:

Перед отправкой Вы можете добавить несколько объектов

Отправить заказ